Aqui podrás encontrar respuesta a las siguientes preguntas:
¿Qué información previa debo obtener para realizar una compra segura? ¿Quién debe proporcionarme esa información?
1. Los promotores y vendedores habituales de viviendas están obligados legalmente a suministrar una serie de datos a los compradores quedando vinculados por su exigibilidad, a través de la publicidad que realizan, y ello es así aunque no figuren expresamente en el contrato (la publicidad obliga).
En particular, los promotores deben tener a disposición del público una serie de datos y documentos relativos a: · El nombre o razón social del promotor, domicilio y datos de inscripción en el Registro Mercantil; · Los planos de emplazamiento de la vivienda y de la vivienda misma, descripción de ésta, con expresión de superficie útil del edificio, de servicios y suministros, de zonas comunes y medidas de seguridad contra incendios, etc...; · Los datos del Registro de la Propiedad; · El seguro de daños y vicios ocultos previsto en la nueva Ley de Edificación (Ley 38/1999, de 5 de noviembre) (ver última pregunta de esta guía). · Copias de las licencias precisas para la construcción y ocupación de las viviendas; · Los Estatutos de la Comunidad; · El precio total de venta y forma de pago; · Si se prevé subrogación de hipoteca, datos de la misma; · La forma en que está previsto documentar el contrato, con sus condiciones generales y especiales, haciendo constar expresa y claramente: a) que el comprador (consumidor) no soportará los gastos previos que por ley corresponden al vendedor; b) lo dispuesto en los artículos 1.279 y 1.280 del Código Civil, que establecen el derecho del comprador a exigir el otorgamiento de escritura pública; c) el derecho de elección de notario, que corresponde, en estos casos, al comprador.
Junto a estos datos el vendedor debe suministrar la siguiente documentación: cédula de habitabilidad, recibo de haber pagado la última anualidad del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, recibo de haberse satisfecho el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Bienes de Naturaleza Urbana, información registral de la finca (propietario y cargas) y plano técnico en que figure la superficie y distribución de la vivienda. 2. En el caso de que la compra se haga a un particular (viviendas de segunda mano), el vendedor particular no está sometido a las normas y obligaciones de información anteriores. No obstante, debemos recabar igualmente del vendedor en estos casos, al menos, la siguiente documentación:
· Información registral de la propiedad del vendedor o transmitente (sólo la certificación da fe del contenido del Registro); · El recibo de haber pagado la última anualidad del Impuesto sobre Bienes Inmuebles ("contribución urbana"); · El certificado del secretario de la comunidad de propietarios, con el "visto bueno" del presidente, que acredite que el vendedor está al corriente en el pago de los gastos de comunidad (en caso contrario, la comunidad puede exigir su importe hasta cierto límite al comprador, sin perjuicio de su posterior derecho a reclamar contra quien le vendió); · Una copia de los estatutos de la comunidad, inscritos en el Registro de la Propiedad, y en su caso, los reglamentos que existan en la misma. 3. Respecto al contrato de compraventa que le harán firmar mientras se construye su vivienda o previo a la escrituración, debe ser revisado este por un abogado que le asesore sobre los posibles defectos o carencias que pudiese contener y por desgracia frecuentes incumplimientos de la ley por parte de las constructoras y mayoría de inmobiliarias. Deberá tener especial atención:
· Que el precio reflejado sea el precio total del inmueble, incluyendo IVA y haciendo mención del impuesto AJD.
· Que aparezca claramente la superficie total útil, no solo la construida.
· Que aparezca un plazo de entrega de la vivienda.
Entidad Bancaria que avala las cantidades entregadas por usted durante la construcción de la vivienda
¿ A qué profesionales puedo acudir para que me asesoren sobre la compra ?
En la fase previa a la celebración del contrato - además del vendedor o promotor - también pueden intervenir, aunque no es obligatoria esta intervención, el Agente de la Propiedad Inmobiliaria, que nos ayuda a encontrar una vivienda adaptada a nuestras necesidades y posibilidades; el Gestor Administrativo colegiado, que colaborará en la obtención y tramitación de la documentación antes citada y en la posterior tramitación del documento de compraventa ya formalizado; el Abogado, cuya intervención es especialmente recomendable en los casos en que la compraventa haya de ser puesta en relación con el conjunto de las relaciones patrimoniales y familiares del comprador, o cuando la vivienda o finca que se pretende adquirir tenga especiales problemas desde el punto de vista urbanístico, fiscal; el Traductor o Intérprete-Jurado, cuando el comprador es extranjero y no conoce nuestro idioma.
Capítulo separado en materia de compraventa de bienes inmuebles requiere la mención de la intervención de Notarios y Registradores de la Propiedad. La seguridad en el tráfico jurídico-inmobiliario se basa en nuestro Ordenamiento sobre dos instituciones, la fe pública notarial y el Registro de la Propiedad. El Notario no sólo asesora de forma independiente a los contratantes con relación a la legalidad vigente civil, administrativa y fiscal, sino que a través de su intervención como fedatario público da certeza al contenido del contrato.
En efecto, en nuestro Derecho, para la transmisión de la propiedad, se sigue el sistema de libertad de forma, de manera que un documento privado, seguido de la entrega de la vivienda, es suficiente para transmitir la propiedad de la misma. Sin embargo, son evidentes las ventajas de la escritura pública: mayor seguridad jurídica, prevención de la litigiosidad (evitando pleitos sobre la propiedad) dada la función de asesoramiento y fe pública del Notario y su estrecha coordinación con el Registrador de la Propiedad que le informa sobre la titularidad y cargas de la vivienda.
El Registrador de la Propiedad, por su parte, es el responsable de proporcionar, previo su tratamiento profesional al efecto de que sea fácilmente comprensible, la información que contienen los asientos del Registro de la Propiedad, lo cual constituye un elemento de información previa a la adquisición de la propiedad absolutamente imprescindible, dado el valor de dicha información, pues, por ejemplo, la certificación es el único medio de acreditar fehacientemente la titularidad y estado de cargas de la finca o vivienda, es decir, si quien vende es realmente el propietario, si la vivienda está o no hipotecada, si pesan sobre la misma o no demandas o embargos, si está sujeta a alguna prohibición de disponer o a cualquier otra limitación del dominio, urbanística o administrativa, etc. Esta información puede proporcionarse en forma de nota simple informativa o bien mediante certificación. Esta, a diferencia de aquélla que tiene valor puramente informativo, tiene carácter de documento público otorgando una presunción de legalidad a los actos y contratos inscritos en ella reflejados, y se encuentran bajo la protección y amparo de los Tribunales.
En caso de que el solicitante de la información tenga alguna duda sobre el contenido de la información puede solicitar el asesoramiento profesional del Registrador, e incluso, cuando la complejidad del caso lo aconseje, un dictamen registral sobre la situación jurídica de la vivienda o sobre la forma de superar los problemas jurídicos que presente. En caso de ser verbal, este asesoramiento es gratuito.
¿Cómo se acredita la legalidad de la construcción de la vivienda?
Es conveniente garantizarse antes de proceder a la compra de la vivienda de la legalidad de su construcción y del uso que como tal se le pretende dar. Estos dos extremos se acreditan mediante los siguientes documentos:
- Licencia de obras y certificación del técnico competente relativa a que la misma se ha acabado conforme al proyecto aprobado por el Ayuntamiento;
- Licencia de primera ocupación del edificio, que relacionada con su habitabilidad, acredita el cumplimiento de la normativa legal;
- Cédula de habitabilidad;
- Inscripción en el Registro de la Propiedad de la edificación (obra nueva), pues previamente el Registrador comprueba y califica la adecuación de la licencia de obra que se le debe aportar a su declaración formal y, a partir de la Ley de edificación, la acreditación de la existencia de los seguros impuestos por vicios o defectos de la construcción.
En consecuencia, si el inmueble está inscrito, al visitarlo, sólo compruebe su habitabilidad. El Registrador ya habría exigido el resto o la información de las acciones emprendidas por el Ayuntamiento, declarando ilegal la obra.
¿Qué debo hacer antes de firmar el contrato? ¿Qué cautelas debo adoptar?
a) Comprobación directa de la situación física de la vivienda.
La comprobación física y directa por parte del futuro comprador es una actuación elemental de la que no debe prescindirse. Incluso es conveniente cuando se trata de una finca o vivienda de segunda mano realizar esta comprobación asistido de un profesional (arquitecto o aparejador). Aun realizando cuidadosamente esta comprobación existe la posibilidad (si bien poco frecuente) de la que vivienda presente "vicios ocultos", es decir, defectos que produzcan daños a medio o largo plazo. En estos casos existe una responsabilidad del vendedor por tales vicios ocultos, responsabilidad que alcanza también al contratista durante los diez años siguientes a la construcción cuando dichos vicios provocasen la ruina del edificio y fuesen causados por defecto de la construcción (el plazo de exigencia de la indemnización correspondiente se amplia a quince años cuando la causa fuese el incumplimiento del contrato de arrendamiento de obra). Cuando el defecto no es atribuible a la construcción sino a la dirección técnica de la obra la petición de indemnización se ha de dirigir contra el arquitecto que intervino en la misma. La nueva Ley de edificación (Ley 38/1999, de 5 de noviembre) exige que estos vicios o responsabilidad estén asegurados.
b) Comprobación documental de la situación jurídica de la vivienda.
El documento más importante para comprobar la situación jurídica de la vivienda es el certificado de titularidad y cargas del Registro de la Propiedad correspondiente. De este certificado debe resultar que la edificación a la que pertenece la vivienda está terminada, libre de cargas y limitaciones y que el vendedor es el verdadero propietario de la vivienda. En el caso de haber solicitado la certificación con varios días de anterioridad a la firma del contrato es conveniente que se solicite la certificación del Registrador con carácter de certificación con "información continuada", en cuyo caso aquél le remitirá durante un plazo de treinta días naturales al domicilio señalado información sobre cualquier alteración producida sobre la finca (nuevas cargas o cambios de titularidad, si los hubiere). Con ello se obtiene una información inmediata a la fecha de la compraventa. En cualquier caso, el Notario que prepare la escritura del contrato, y salvo renuncia expresa del adquirente, solicitará de oficio por medio de telefax al Registrador información sobre la descripción, titularidad y cargas de la vivienda en el plazo de los diez días inmediatos a la firma de la escritura, en cuyo intervalo de tiempo el Registrador remitirá sin necesidad de nueva solicitud información sobre cualquier alteración o documento presentado relativo a la misma vivienda, eliminando con ello cualquier peligro de fraudes o dobles ventas.
También es conveniente realizar una comprobación documental de la situación fiscal de la vivienda mediante el recibo que acredite haber pagado la última anualidad del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (la comúnmente llamada "contribución urbana"), así como la situación de los gastos de comunidad, mediante un certificado del secretario de la comunidad de propietarios, con el visto bueno del presidente, justificando que el vendedor está al corriente en el pago de los gastos de comunidad. De no ser así conviene exigir al vendedor que previamente a la firma del contrato se ponga al corriente en dichos pagos, o bien descontar su importe del precio de la venta, pues en ambos casos de tales deudas responde la propia vivienda, por lo que el comprador podrá ser obligado a su pago.
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